Através do Provimento 150/2023, o CNJ estabeleceu regras para o processo de adjudicação compulsória extrajudicial.
Assim, é importante saber, por exemplo, o que pode fundamentar o pedido e quem tem legitimidade para requerer a adjudicação compulsória pela via extrajudicial.
Por isso, a Legalcloud preparou esse resumo completo sobre o Provimento 150/2023 do CNJ e as regras gerais do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial!
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- Procedimento e requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial [Provimento 150/2023 do CNJ]
- Notificação, impugnação e registro da adjudicação compulsória extrajudicial [Provimento 150/2023 do CNJ]
O que pode fundamentar a adjudicação compulsória extrajudicial?
O Provimento 150/2023 do CNJ, ao disciplinar a adjudicação compulsória extrajudicial, menciona o que pode dar fundamento à adjudicação compulsória, que são:
- Quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão:
“Art. 440-B. Podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável.
Parágrafo único. O direito de arrependimento exercitável não impedirá a adjudicação compulsória, se o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano (art. 2º da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979) ou de incorporação imobiliária, com o prazo de carência já decorrido (art. 34 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964).”
Quem tem legitimidade para a adjudicação compulsória extrajudicial? É preciso ter um advogado?
Conforme o art. 440-C do Provimento 150/2023 do CNJ, possuem legitimidade para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial as seguintes pessoas:
“Art. 440-C. Possui legitimidade para a adjudicação compulsória qualquer adquirente ou transmitente nos atos e negócios jurídicos referidos no art. 440-B, bem como quaisquer cedentes, cessionários ou sucessores.
Importante destacar que o requerente da adjudicação compulsória extrajudicial deverá estar assistido por advogado ou defensor público com procuração específica:
“Art. 440-C. Parágrafo único. O requerente deverá estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica.”
Adjudicação compulsória extrajudicial e pedidos cumulativos
No procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, é possível que o requerente cumule pedidos referentes a imóveis diversos, se observados os seguintes critérios:
“Art. 440-D. O requerente poderá cumular pedidos referentes a imóveis diversos, contanto que, cumulativamente:
I – todos os imóveis estejam na circunscrição do mesmo ofício de registro de imóveis;
II – haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa e passivamente; e
III – da cumulação não resulte prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo.”
Atribuição para o processo, qualificação e registro da adjudicação compulsória extrajudicial
A atribuição para o processo, qualificação e registro da adjudicação compulsória extrajudicial será do ofício de registro de imóveis da atual situação do imóvel.
É o que consta no art. 440-E do Provimento 150/2023 do CNJ:
“Art. 440-E. A atribuição para o processo e para a qualificação e registro da adjudicação compulsória extrajudicial será do ofício de registro de imóveis da atual situação do imóvel.
§ 1º Se o registro do imóvel ainda estiver na circunscrição de ofício de registro de imóveis anterior, o requerente apresentará a respectiva certidão.
§ 2º Será admitido o processo de adjudicação compulsória ainda que estejam ausentes alguns dos elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, se, a despeito disso, houver segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro.”
Lembrando que a ata notarial poderá ser lavrada por tabelião de notas da escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel:
“Art. 440-F. A ata notarial (inciso III do § 1º do art. 216-B da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973) será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, respeitados os critérios postos nos arts. 8º e 9º da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, e observadas, no caso de ata notarial eletrônica, as regras de competência territorial de que trata este Código Nacional de Normas.”
Requisitos da ata notarial para a adjudicação compulsória extrajudicial
O art. 440-G do Provimento 150/2023 do CNJ previu os requisitos para a ata notarial que instruirá o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial:
“Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá:
I – a referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames;
II – a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais;
III – as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando;
IV – a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento;
V – o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local.”
Adjudicação compulsória extrajudicial: Ata notarial não tem valor de título de propriedade
Importante lembrar que a ata notarial não tem valor de título de propriedade, uma vez que se presta à instrução do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial.
“Art. 440-G. § 2º O tabelião de notas fará constar que a ata não tem valor de título de propriedade, que se presta à instrução de pedido de adjudicação compulsória perante o cartório de registro de imóveis, e que poderá ser aproveitada em processo judicial.”
Informações que podem constar na ata notarial que instruirá o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial
O Provimento 150/2023 do CNJ, ao disciplinar a adjudicação compulsória extrajudicial, explica algumas informações que podem constar ou que podem ser limitadas na ata notarial:
“Art. 440-G. § 3º A descrição do imóvel urbano matriculado poderá limitar-se à identificação ou denominação do bem e seu endereço.
§ 4º Caberá ao tabelião de notas fazer constar informações que se prestem a aperfeiçoar ou a complementar a especialidade do imóvel, se houver.
§ 5º Poderão constar da ata notarial imagens, documentos, gravações de sons, depoimentos de testemunhas e declarações do requerente. As testemunhas deverão ser alertadas de que a falsa afirmação configura crime.”
Ata notarial: Fins de prova de quitação para a adjudicação compulsória extrajudicial
O Provimento 150/2023 do CNJ trouxe outras formas de provar a quitação que possibilitem a adjudicação compulsória extrajudicial:
“Art. 440-G. § 6º Para fins de prova de quitação, na ata notarial, poderão ser objeto de constatação, além de outros fatos ou documentos:
I – ação de consignação em pagamento com valores depositados;
II – mensagens, inclusive eletrônicas, em que se declare quitação ou se reconheça que o pagamento foi efetuado;
III – comprovantes de operações bancárias;
IV – informações prestadas em declaração de imposto de renda;
V – recibos cuja autoria seja passível de confirmação;
VI – averbação ou apresentação do termo de quitação de que trata a alínea 32 do inciso II do art. 167 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; ou
VII – notificação extrajudicial destinada à constituição em mora.”
Se a adjudicação compulsória pela via extrajudicial for inviável, tabelião deverá orientar o requerente
Atenção! Caso seja inviável prosseguir com a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, o tabelião deverá orientar o requerente:
“Art. 440-G. § 1º O tabelião de notas orientará o requerente acerca de eventual inviabilidade da adjudicação compulsória pela via extrajudicial.”
Conciliação ou mediação na adjudicação compulsória extrajudicial
No procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, a conciliação ou mediação poderá ser instaurada pelo tabelião se o requerente concordar:
“Art. 440-G. § 8º O tabelião de notas poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, desde que haja concordância do requerente, nos termos do Capítulo II do Título I do Livro I deste Código Nacional de Normas.”
Processo judicial não impede adjudicação compulsória pela via extrajudicial
Importante destacar que a pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impede a via extrajudicial, se observada a suspensão por no mínimo 90 dias úteis:
“Art. 440-H. A pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a via extrajudicial, caso se demonstre suspensão daquele por, no mínimo, 90 (noventa) dias úteis.”
Adjudicação compulsória: Extinção do processo extrajudicial e negativação da qualificação
O Provimento 150/2023 do CNJ também tratou de hipóteses que levam à extinção do processo extrajudicial e a negativação da qualificação notarial ou registral.
Assim, a qualificação notarial ou registral será negativada quando se verificar ilicitude, fraude à lei ou simulação:
“Art. 440-I. A qualificação notarial ou registral será negativa sempre que se verificar, em qualquer tempo do processo, ilicitude, fraude à lei ou simulação.
Além disso, a inércia do requerente levará à extinção do processo de adjudicação compulsória extrajudicial:
“Art. 440-J. A inércia do requerente, em qualquer ato ou termo, depois de decorrido prazo fixado pelo oficial de registro de imóveis, levará à extinção do processo extrajudicial.”
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