A adjudicação compulsória extrajudicial foi disciplinada pelo Provimento 150/2023 do CNJ.
Assim, o Provimento traz regras específicas e prazos para a notificação, impugnação e registro do procedimento de adjudicação compulsória pela via extrajudicial.
Pensando nisso, a Legalcloud preparou um resumo completo sobre o Provimento 150/2023 do CNJ.
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- Regras gerais da adjudicação compulsória extrajudicial [Provimento 150/2023 do CNJ]
- Procedimento e requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial [Provimento 150/2023 do CNJ]
O que deve conter na notificação sobre adjudicação compulsória extrajudicial?
O Provimento 150/2023 do CNJ determina que a notificação sobre adjudicação compulsória extrajudicial deverá conter:
“Art. 440-S. A notificação conterá:
I – a identificação do imóvel;
II – o nome e a qualificação do requerente e do requerido;
III – a determinação para que o requerido, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados a partir do primeiro dia útil posterior ao dia do recebimento da notificação:
a) anua à transmissão da propriedade; ou
b) impugne o pedido, com as razões e documentos que entender pertinentes;
IV – a advertência de que o silêncio do requerido poderá implicar a presunção de que é verdadeira a alegação de inadimplemento;
V – instruções sobre a forma de apresentação da impugnação.”
Envio da notificação da adjudicação compulsória extrajudicial: Aviso de recebimento
Se o requerimento inicial da adjudicação compulsória extrajudicial preencher os requisitos, o requerido deverá ser notificado (art. 440-R do Provimento 150/2023 do CNJ).
Assim, o Provimento 150/2023 do CNJ, ao dispor sobre a adjudicação compulsória extrajudicial, prevê que o envio da notificação se dará por correio, com aviso de recebimento.
Deverá ser enviada, também, a notificação eletrônica se houver prova de endereço eletrônico do requerido.
Lembrando que as despesas de notificação serão pagas pelo requerente:
“Art. 440-T. O instrumento da notificação será elaborado pelo oficial do registro de imóveis, que o encaminhará pelo correio, com aviso de recebimento, facultado o encaminhamento por oficial de registro de títulos e documentos.
§ 1º Sem prejuízo dessas providências, deverá ser enviada mensagem eletrônica de notificação, se houver prova de endereço eletrônico do requerido.
§ 2º As despesas de notificação, em qualquer modalidade, serão pagas pelo requerente.”
Envio da notificação: Pessoa jurídica e condomínios edilícios como requerido da adjudicação compulsória extrajudicial
No caso do requerido ser pessoa jurídica, a entrega da notificação será considerada eficaz quando entregue a:
- Pessoa com poderes de gerência geral
- Pessoa com poderes de administração
- Funcionário responsável pelo recebimento de correspondências:
Se a pessoa jurídica for extinta, a notificação será enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido:
“Art. 440-U. Se o requerido for pessoa jurídica, será eficaz a entrega da notificação a pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências.
§ 1º Em caso de pessoa jurídica extinta, a notificação será enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido.
§ 2º Sendo desconhecidos o liquidante ou o último administrador, ou se estiverem em lugar incerto ou desconhecido, a notificação será feita por edital.”
No caso do requerido ser um condomínio edilício, a notificação poderá ser entregue a funcionário responsável pelo recebimento da correspondência:
“Art. 440-V. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a notificação será válida quando entregue a funcionário responsável pelo recebimento de correspondência.”
Envio da notificação da adjudicação compulsória extrajudicial: Requerido falecido e inventário
Quando o requerido for falecido, os herdeiros poderão ser notificados acerca da adjudicação compulsória extrajudicial, desde que:
- Provada qualidade de herdeiro legal
- Provado o óbito
- Provado inexistência de inventário judicial ou extrajudicial
Isso porque, havendo inventário, poderá ser notificado o inventariante.
“Art. 440-W. Se o requerido for falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais, contanto que estejam comprovados a qualidade destes, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial.
Parágrafo único. Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante.”
Adjudicação compulsória extrajudicial: Notificação por edital
A notificação acerca da adjudicação compulsória extrajudicial também poderá ser realizada por edital, desde que:
- Infrutífera tentativa de notificação pessoal e impossível localização do requerido
- Requerido residir fora do país e não possuir procurador com poderes específicos
Vale lembrar que a notificação por edital será custeada pelo requerente:
“Art. 440-X. Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal, e não sendo possível a localização do requerido, o oficial de registro de imóveis procederá à notificação por edital, na forma seguinte:
I – o oficial de registro de imóveis, a expensas do requerente, promoverá a notificação mediante a publicação do edital, por duas vezes, com intervalo de 15 (quinze) dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico; e
II – o edital repetirá o conteúdo previsto para a notificação de que trata esta Subseção deste Código Nacional de Normas.
§ 1º Será considerado em lugar desconhecido, para fins de notificação por edital, o requerido cujo endereço não conste no registro de imóveis nem no instrumento do ato ou negócio jurídico em que se fundar a adjudicação compulsória, contanto que o requerente declare e comprove que esgotou os meios ordinários para sua localização.
§ 2º Também se procederá à notificação por edital quando ficar provado que o requerido reside fora do país e não tem procurador munido de poderes para a outorga do título de transmissão.”
Anuência à adjudicação compulsória extrajudicial
O Provimento 150/2023 do CNJ prevê a possibilidade de anuência do requerido à adjudicação compulsória extrajudicial por instrumento particular, público ou eletrônico:
“Art. 440-Y. A anuência do requerido poderá ser declarada a qualquer momento por instrumento particular, com firma reconhecida, por instrumento público ou por meio eletrônico idôneo, na forma da lei.
§ 1º A anuência também poderá ser declarada perante o oficial de registro de imóveis, em cartório, ou perante o preposto encarregado da notificação, que lavrará certidão no ato da notificação.
§ 2º A mera anuência, desacompanhada de providências para a efetiva celebração do negócio translativo de propriedade, implicará o prosseguimento do processo extrajudicial.”
Impugnação à adjudicação compulsória extrajudicial e conciliação
Em relação à impugnação à adjudicação compulsória extrajudicial, o Provimento 150/2023 do CNJ determinou algumas regras.
Prazo para impugnação à adjudicação compulsória extrajudicial
Para impugnar a adjudicação compulsória extrajudicial, o prazo será de 15 dias úteis, podendo haver conciliação ou mediação entre os interessados:
“Art. 440-Z. O requerido poderá apresentar impugnação por escrito, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.
Art. 440-AA. O oficial de registro de imóveis notificará o requerente para que se manifeste sobre a impugnação em 15 (quinze) dias úteis e, com ou sem a manifestação, proferirá decisão, no prazo de 10 (dez) dias úteis.
Parágrafo único. Se entender viável, antes de proferir decisão, o oficial de registro de imóveis poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, nos termos do Capítulo II do Título I do Livro I da Parte Geral deste Código de Normas.”
Indeferimento da impugnação à adjudicação compulsória extrajudicial e prazo para recorrer
Conforme o Provimento 150/2023 do CNJ, a impugnação à adjudicação compulsória extrajudicial poderá ser indeferida pelo oficial de registro de imóveis:
“Art. 440-AB. O oficial de registro de imóveis indeferirá a impugnação, indicando as razões que o levaram a tanto, dentre outras hipóteses, quando:
I – a matéria já houver sido examinada e refutada em casos semelhantes pelo juízo competente;
II – não contiver a exposição, ainda que sumária, das razões da discordância;
III – versar matéria estranha à adjudicação compulsória;
IV – for de caráter manifestamente protelatório.”
Caso a impugnação seja indeferida, o prazo para recorrer será de 10 dias úteis.
“Art. 440-AC. Rejeitada a impugnação, o requerido poderá recorrer, no prazo de 10 (dez) dias úteis, e o oficial de registro de imóveis notificará o requerente para se manifestar, em igual prazo sobre o recurso.”
Acolhimento da impugnação à adjudicação compulsória extrajudicial
Se a impugnação for acolhida, o requerente da adjudicação compulsória extrajudicial será notificado para se manifestar também em 10 dias úteis.
E caso não se insurja contra o acolhimento, o processo será extinto, conforme Provimento 150/2023 do CNJ:
“Art. 440-AD. Acolhida a impugnação, o oficial de registro de imóveis notificará o requerente para que se manifeste em 10 (dez) dias úteis.
Parágrafo único. Se não houver insurgência do requerente contra o acolhimento da impugnação, o processo será extinto e cancelada a prenotação.”
Decisão do juízo esgota a instância administração acerca da impugnação
O Provimento 150/2023 do CNJ dispõe que os autos serão encaminhados ao juízo que examinará a procedência da impugnação.
- Acolhida a impugnação: extinção do processo e cancelamento da prenotação
- Rejeitada a impugnação: retomada do processo perante o oficial do registro de imóveis
Independentemente do teor, a decisão do juízo esgota a instância administração acerca da impugnação à adjudicação compulsória extrajudicial:
“Art. 440-AE. Com ou sem manifestação sobre o recurso ou havendo manifestação de insurgência do requerente contra o acolhimento, os autos serão encaminhados ao juízo que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a procedência da impugnação.
§ 1º Acolhida a impugnação, o juiz determinará ao oficial de registro de imóveis a extinção do processo e o cancelamento da prenotação.
§ 2º Rejeitada a impugnação, o juiz determinará a retomada do processo perante o oficial de registro de imóveis.
§ 3º Em qualquer das hipóteses, a decisão do juízo esgotará a instância administrativa acerca da impugnação.”
Qualificação e registro da adjudicação compulsória extrajudicial
O art. 440-AF do Provimento 150/2023 do CNJ traz o prazo de 10 dias úteis para deferir ou rejeitar o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial, em nota fundamentada:
“Art. 440-AF. Não havendo impugnação, afastada a que houver sido apresentada, ou anuindo o requerido ao pedido, o oficial de registro de imóveis, em 10 (dez) dias úteis:
I – expedirá nota devolutiva para que se supram as exigências que ainda existirem; ou
II – deferirá ou rejeitará o pedido, em nota fundamentada.
§ 1º Os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico, se não constarem dos autos do processo de adjudicação compulsória ou dos assentos e arquivos do ofício de registro de imóveis, poderão ser complementados por documentos ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos proprietários ou dos interessados, sob sua responsabilidade.
§ 2º Em caso de exigência ou de rejeição do pedido, caberá dúvida (art. 198 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973).”
Situações que não obstam a adjudicação compulsória extrajudicial
O Provimento 150/2023 do CNJ traz situações que não obstam a adjudicação compulsória extrajudicial, que são:
Direitos reais, ônus e gravames
Sobre os direitos reais, ônus e gravames, o Provimento 150/2023 do CNJ determina:
“Art. 440-AG. Os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não obstarão a adjudicação compulsória.”
Indisponibilidade
Sobre a indisponibilidade do bem, o Provimento 150/2023 do CNJ determina:
“Art. 440-AH. A indisponibilidade não impede o processo de adjudicação compulsória, mas o pedido será indeferido, caso não seja cancelada até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis.”
Regularidade fiscal do transmitente
Sobre a regularidade fiscal do transmitente, o Provimento 150/2023 do CNJ determina:
“Art. 440-AI. Não é condição para o deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial a comprovação da regularidade fiscal do transmitente, a qualquer título.”
Cotas de despesas comuns em condomínios edilícios
Sobre a adimplência de cotas de despesas comuns, o Provimento 150/2023 do CNJ determina:
“Art. 440-AJ. Para as unidades autônomas em condomínios edilícios não é necessária a prévia prova de pagamento das cotas de despesas comuns.”
Bem da massa falida e recuperação judicial
Sobre os bens da massa falida e envolvidos em recuperação judicial, o Provimento 150/2023 do CNJ determina:
“Art. 440-AK. É passível de adjudicação compulsória o bem da massa falida, contanto que o relativo ato ou negócio jurídico seja anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvado o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n. 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.
Parágrafo único. A mesma regra aplicar-se-á em caso de recuperação judicial.”
Adjudicação compulsória extrajudicial: Pagamento do imposto de transmissão e extinção do processo
Na adjudicação compulsória extrajudicial, disciplinada pelo Provimento 150/2023 do CNJ, o pagamento do imposto de transmissão deve ser comprovado em 5 dias úteis.
Na ausência do pagamento, o processo será extinto:
“Art. 440-AL. O pagamento do imposto de transmissão será comprovado pelo requerente antes da lavratura do registro, dentro de 5 (cinco) dias úteis, contados da notificação que para esse fim lhe enviar o oficial de registro de imóveis.
§ 1º Esse prazo poderá ser sobrestado, se comprovado justo impedimento.
§ 2º Não havendo pagamento do imposto, o processo será extinto, nos termos do art. 440-J deste Código Nacional de Normas.”
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