Havendo condomínio em atraso, o comprador registrado na matrícula do imóvel responde pela dívida, mesmo sem receber as chaves. Foi o que decidiu o STJ em julgamento realizado em 07/10/2025.
O condomínio em atraso configura obrigação propter rem, pois decorre diretamente da titularidade do direito real sobre o imóvel.
Nesse sentido, a controvérsia consistiu em decidir sem o promitente comprador, já registrado na matrícula do imóvel mas sem ter recebido as chaves, responde pelo condomínio em atraso.
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Ementa da decisão
A Quarta Turma do STJ decidiu, por unanimidade, em 07/10/2025, que:
A propriedade do bem imóvel transferida mediante registro público no competente registro de imóveis atribui aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem.
(AgInt no REsp 2.147.665-SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, unanimidade, julgado em 07/10/2025)
Importante para o seu trabalho
Para quem atua com direito civil, principalmente em ações envolvendo condomínios, o informe traz importantes considerações sobre a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.
No caso em tela, o Tribunal de origem manteve a decisão que extinguiu a execução relativa a despesas condominiais vencidas (condomínio em atraso) antes da imissão na posse dos compradores, por ilegitimidade passiva deles.
Os compradores alegaram que visitaram o condomínio uma única vez e não receberam as chaves do imóvel, nem foram imitidos na posse.
O que você precisa saber sobre esse informe sobre responsabilidade por condomínio em atraso
Resumimos o que você precisa saber sobre essa decisão sobre responsabilidade por condomínio em atraso:
- A natureza propter rem da obrigação afasta a necessidade de demonstração da relação jurídico-material entre o promissário comprador e o condomínio
- A falta de entrega das chaves, apesar de fundamentar direito de regresso, não afeta o direito do condomínio de exigir o pagamento das cotas em atraso do proprietário registrado na matrícula do imóvel
Principais fundamentos da decisão sobre responsabilidade por condomínio em atraso
Na decisão, o rel. Min. João Otávio de Noronha baseou seu voto no seguinte ponto:
- O registro da propriedade do imóvel no nome do promitente comprador atribui a ele a condição de condômino e a responsabilidade pelo condomínio em atraso
- A falta de entrega das chaves, apesar de fundamentar direito de regresso, não afeta o condomínio
1. O registro da propriedade do imóvel no nome do promitente comprador atribui a ele a condição de condômino e a responsabilidade pelo condomínio em atraso
A transferência da propriedade do bem imóvel mediante registro público no competente registro de imóveis atribui aos promitentes compradores a condição de condôminos.
Assim, os compradores são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula do imóvel.
Isso ocorre devido a natureza propter rem da obrigação, que afasta a necessidade de demonstração da relação jurídico-material entre o promissário comprador e o condomínio.
Desse modo, ficam obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem, ainda que não tenha havido a entrega das chaves.
O STJ já decidiu, inclusive, que devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico. (REsp 1.910.280, 2ª Seção)
2. A falta de entrega das chaves, apesar de fundamentar direito de regresso, não afeta o condomínio
É importante destacar que a falta de entrega das chaves, apesar de não afastar a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas anteriormente, pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor.
De todo modo, isso não afeta o condomínio, que pode exigir a cobrança do título extrajudicial do promitente comprador que consta como proprietário do imóvel no registro público.
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* Informações e citações extraídas da página de acompanhamento processual do site do STJ e do inteiro teor do acórdão
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